О нас
29 декабря 2015 года было зарегистрировано Товарищество собственников недвижимости (жилья) нашего дома. За создание Товарищества проголосовало подавляющее большинство всех жителей.
Основанием для смены бывшей управляющей компании ООО "СЭУ "ФС-6" послужил ряд обстоятельств, которые постепенно переполнили чашу нашего терпения, а именно:
1. Наш дом, как и многие другие дома, обслуживаемые данной компанией, стали стремительно приходить в обветшалое состояние. На протяжении долгого времени не производились плановые работы, не обслуживалось должным образом лифтовое хозяйство, не работала система оповещения о пожаре, протекала кровля и трубы в технических помещениях, своевременно не производилась дезинсекция и дератизация. И все это при условии, что нашему дому всего 10 лет.
2. Пользуясь покровительством Жилищной инспекции САО г. Москвы, управляющая компания нарушала закон и не делала перерасчет за потребляемое нами тепло. В результате данного нарушения только за один год "покровительства" собственники дома переплачивали более одного миллиона рублей личных средств. Полученные таким образом средства присваивало себе руководство СЭУ "ФС-6".
3. ООО "СЭУ "ФС-6" создало для собственников нежилых помещений привилегированные условия: тарифы на ЖКХ для них были ниже, чем для собственников жилых помещений, не начислялись деньги на счет капитального ремонта, поощрялся самозахват общедомовых площадей, в обход общих собраний собственников на фасадах размещалась реклама и вывески, в технических помещениях несанкционировано устанавливалось оборудование третьих лиц. А потери компенсировались, разумеется, за счет собственников жилья.
4. Окончательным поводом для принятия решения о необходимости создания Товарищества послужила подделка протокола выбора счета капремонта, в результате чего денежные средства, собираемые с жильцов, стали поступать на счета ООО "СЭУ "ФС-6". Мы поняли, что деньги, отправляемые на этот счет, унаследуют судьбу денег за тепло. И мы были вынуждены обратиться в суд. Савеловский суд г. Москвы вынес решение в пользу жильцов нашего дома и признал протокол счета капремонта фиктивным.
А теперь немного о ТСЖ...
ТСЖ - максимально удобный и выгодный для жильцов способ управления многоквартирным домом.
1. Товариществом собственников жилья, согласно ст. 135 Жилищного кодекса (ЖК), признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом.
2. ТСЖ является юридическим лицом с момента его государственной регистрации, имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.
3. Размер обязательных платежей за содержание совместной собственности определяют сами собственники помещений и только на общем собрании!
4. Став членом ТСЖ, владелец квартиры повышает свой статус собственника, став консолидированным хозяином общей собственности.
5. Создание ТСЖ позволяет четко отслеживать, куда и как тратятся эксплуатационные платежи, а также исключить нецелевое расходование средств.
6. Только ТСЖ позволяет жильцам определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.
Почему ТСЖ лучше, чем управляющая компания?
1. Управляющая компания закладывает в собираемые с жильцов деньги СВОЮ ПРИБЫЛЬ. НА ТЕ ЖЕ СРЕДСТВА, которые мы платим управляющей компании, ТСЖ СДЕЛАЕТ БОЛЬШЕ.
2. Управляющая компания НЕ ЗАИНТЕРЕСОВАНА В КАЧЕСТВЕ оказываемых услуг, в отличие от жильцов, для которых качество играет ключевую роль.
3. Управляющая компания никогда не предоставит полностью ПРОЗРАЧНЫЕ ОТЧЕТЫ о том, каким образом она распоряжается нашими деньгами. В ТСЖ любой собственник точно знает, на что конкретно тратятся деньги.
4. ТСЖ имеет свой расчетный счет, на который поступают средства от жильцов. Таким образом, НАШИ ДЕНЬГИ будут оставаться на счету НАШЕГО ДОМА, а не управляющей компании.
5. Руководство ТСЖ (правление, председатель, члены ревизионной комиссии) - это не люди со стороны, это ЖИЛЬЦЫ НАШЕГО ДОМА. Только ЖИЛЬЦЫ НАШЕГО ДОМА заинтересованы в улучшении условий проживания, в то время как управляющая компания заинтересована ТОЛЬКО В СВОЕЙ ПРИБЫЛИ.
6. ВСЕ средства, накопленные на счете ТСЖ, идут на благоустройство и обслуживание нашего дома, так как ТСЖ НЕ ИМЕЕТ ПРАВА тратить их на что-то другое. ВСЕ НАШИ ДЕНЬГИ, поступившие на счет управляющей компании, ПЕРЕСТАЮТ БЫТЬ НАШИМИ ДЕНЬГАМИ, так как управляющая компания распоряжается ими по своему усмотрению, как коммерческая организация.
7. ТСЖ заключает ПРЯМЫЕ ДОГОВОРЫ с поставщиками коммунальных ресурсов. Управляющая компания с помощью "своих" фирм-посредников ОСВАИВАЕТ НАШИ СРЕДСТВА и увеличивает СВОИ ДОХОДЫ.
8. ТСЖ отвечает за свою деятельность ПЕРЕД ЖИЛЬЦАМИ. Управляющие компании отвечают исключительно перед СВОИМИ ВЛАДЕЛЬЦАМИ.
Сколько мы будем платить за ЖКУ после создания ТСЖ?
Согласно ЖК, Правление ТСЖ ежегодно утверждает размер тарифа (ставку тарифа) на ЖКУ (жилищно-коммунальные услуги) и смету доходов и расходов на следующий год на общем собрании. Каждый член ТСЖ получает соответствующий бланк для голосования. Консолидированная позиция Инициативной группы (ИГ) нашего дома заключается в том, что уровень платежей за ЖКУ в нашем доме не должен превышать уровень городских тарифов.
Распространенные мифы про ТСЖ.
1. Один из самых распространенных приемов, которые используют противники ТСЖ, является утверждение, что в домах, где создано ТСЖ, сразу возрастают тарифы.
Это неправда. В любом ТСЖ тарифы устанавливаются непосредственно жильцами дома на общем собрании. Мы планируем не менять действующий (городской) тариф и оставить цены за обслуживание дома на существующем уровне.
2. Противники ТСЖ часто заявляют, что управляющая компания обладает штатом высококвалифицированных сотрудников, которые профессионально разбираются во всех аспектах содержания домового имущества.
Это утверждение не соответствует действительности. Ни одна управляющая компания не держит в своем штате всех специалистов, необходимых для обслуживания таких сложных домов, как наш.Если дворники, электрики, сантехники и другой персонал нанимаются в штат управляющей компании в зависимости от количества обслуживаемых домов, то специалисты по обслуживанию лифтов, систем пожарной безопасности и других сложных инженерных систем в штате управляющей компании (в нашем случае это СЭУ "ФС-6") отсутствуют. Для выполнения сложных работ СЭУ "ФС-6" заключает договоры со специализированными организациями.
Очевидно, что ТСЖ, точно так же как и любая управляющая компания, может заключить договоры с подрядными организациями на обслуживание сложных инженерных систем или производство необходимых видов работ (например, утепление фасадов). Разница только в том, что СЭУ "ФС-6" не заинтересовано в качестве предоставляемых такими организациями услуг, так как основная задача СЭУ "ФС-6" - платить подрядчикам как можно меньше или не платить вообще, чтобы большая часть средств, которые поступают от жильцов, оседала в карманах владельцев и руководителей этой фирмы.
3. Содержание Правления и собственной эксплуатирующей службы обходится очень дорого. Это невыгодно.
Это еще один распространенный "аргумент" противников ТСЖ, который не соответствует действительности. Правление, председатель, члены ревизионной комиссии многих московских ТСЖ не получаю зарплату. Члены Инициативной группы нашего дома не рассматривают свою деятельность с точки зрения получения дохода. Единственная цель нашего ТСЖ - БОЛЬШЕ СЕРВИСА ЗА ТЕ ЖЕ ДЕНЬГИ. Мы хотим, чтобы собираемые средства тратились только на содержание и обслуживание нашего дома и наш с вами комфорт.
ТСЖ вправе нанять эксплуатационную организацию без функций управления, которая возьмет на себя техническое содержание и текущий ремонт дома и прилегающей территории. При этом ТСЖ напрямую заключает договоры с поставщиками ресурсов и различных необходимых для обслуживания дома работ и услуг (см. пункт 2). Оплата услуг эксплуатирующей и подрядных организаций производится ТОЛЬКО ЗА ВЫПОЛНЕННУЮ РАБОТУ, принятую уполномоченными членами Правления. Таким образом, создание ТСЖ позволяет оптимизировать затраты жильцов на содержание домового имущества, в отличие от управляющей компании, чей интерес заключается только в оптимизации собственных затрат, в первую очередь с точки зрения увеличения своей прибыли.
Собственники и члены ТСЖ.
Действующее законодательство создает в некоторых случаях весьма неоднозначную ситуацию.В первую очередь это касается собственников и членов ТСЖ.
По смыслу закона каждый член Товарищества вправе созвать общее собрание членов Товарищества, а каждый собственник - общее собрание собственников.
Однако законом подразумевается, что на инициатора собрания возлагаются все расходы по его проведению (в некоторых случаях по решению общего собрания они впоследствии могут быть компенсированы).
Это обстоятельство, а также организационные трудности приводят к тому, что на практике собрания редко организуют и проводят члены Товарищества или собственники в одиночку. В крайнем случае это становится делом Инициативных групп. И тем более это никоим образом не относится к очередным собраниям, проводимым, как правило, раз в год.
Вместе с тем Жилищный кодекс предусматривает, что общее собрание членов Товарищества утверждает годовой план финансовой деятельности Товарищества и отчет о выполнении такого плана (п. 8 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ), что подразумевает проведение ежегодных очередных собраний членов Товарищества.
В том же Жилищном кодексе (ч. 1 ст. 45) говорится: "Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Срок и порядок проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также порядок уведомления о принятых им решениях устанавливается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме".
Таким образом, теоретически каждый год должно проводиться два очередных общих собрания.
Конечно, собственники на основании ЖК вправе выбрать любой порядок проведения "своих" общих собраний и назначит ответственных лиц. На практике такое встречается крайне редко.
С ТСЖ все гораздо проще: раз уж оно создано, задача по организации общих собраний членов Товарищества ложится на Правление (стоит конкретизировать - на Председателя Правления, который согласует с Правлением повестку дня и сроки проведения собрания).
Логично, если в доме, находящемся в управлении ТСЖ, ежегодные общие собрания собственников также организует Правление (Председатель Правления) Товарищества.
Такие общие собрания могут проходить одновременно с очередным общим собранием членов ТСЖ.
Правомочия общего собрания членов Товарищества собственников жилья устанавливаются в соответствии со ст. 45 ЖК РФ и Уставом Товарищества. Общее собрание членов Товарищества собственников жилья правомочно, если на нем присутствуют более половины членов Товарищества или их представителей.
В ч. 3 ст. 45 ЖК РФ сказано: "Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов". Кроме того, ч. 3 ст. 48 ЖК РФ определяет подход к такому подсчету: "Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме".
Таким образом, если в собрании приняло участие большинство как собственников помещений (по площади), так и членов ТСЖ (по персоналиям), то в этом случае решения собрания будут обязательными для всех собственников, независимо от того, являются они членами ТСЖ или нет.
Жилищный кодекс четко не определяет, какой круг вопросов должно рассматривать ежегодное общее собрание собственников.
В то же время в ч. 11 ст. 162 ЖК РФ говорится об обязанности управляющей организации ежегодно в течение первого квартала текущего года представлять собственникам помещений отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.
Буквально эта статья относится к управляющей компании, но по смыслу закона ТСЖ, также осуществляющее управление домом, должно отчитываться о его результатах перед собственниками. Поэтому на ежегодное общее собрание собственников логично выносить утверждение отчета Правления ТСЖ о проделанной работе.
В законе существует и еще одна неоднозначность, касающаяся разграничения полномочий общего собрания собственников и общего собрания членов ТСЖ. Так, в соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме. В то же время, в соответствии с п. 12 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ, принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания членов ТСЖ. В Гражданском кодексе РФ (ст. 606) договор аренды определяется как договор, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за оплату во временное владение и пользование или во временное пользование. Где проходит грань между арендой и пользованием - непонятно. Возможно, законодатель имел в виду безвозмездное пользование.
Закон не устанавливает приоритета решений общего собрания собственников перед решениями общего собрания членов ТСЖ, хотя логически это должно быть так.